Những lưu ý khi kinh doanh căn hộ dịch vụ cho thuê

[mbay]

(Kênh bds ndv.vn) Bỏ ra 46,5 tỷ đồng, tương đương hơn 2 triệu USD để xây nhà phố cao tầng cho thuê nhưng ông Hùng – chủ nhà cho biết đang phải bù lỗ bởi lượng phòng cho thuê trống “dài hạn” đã lên tới quá nửa trong khi mọi giải pháp cải thiện tỉ lệ lấp đầy đều tỏ ra vô hiệu.

Với khuôn viên đất 160m2, quy mô sàn xây dựng khoảng 1.000m2, mặt tiền thông thoáng lên tới 8m, căn nhà phố cao tầng cho thuê nằm trên đường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP HCM của ông Hùng có quy mô gồm 24 phòng, diện tích mỗi căn khá đa dạng khi có đủ từ 40-65m2 phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của nhiều đối tượng khách hàng. Để hoàn thiện công trình này, chủ nhà cho biết đã phải chi tới 24 tỷ đồng (tức 150 triệu đồng mỗi m2) để mua đất, 22,5 tỷ đồng còn lại là chi cho việc xây dựng và lắp đặt nội thất.
 

Thi trường cho thuê căn hộ dịch vụ

Trả lời thắc mắc của chúng tôi về lý do chịu chi đến hàng chục tỷ đồng chỉ để hoàn thiện một cănnhà cho thuê, ông Hùng cho biết chi phí đội lên cao phần nhiều là do phải nhập đồ nội thất từ nước ngoài. Nhiều hạng mục gia công đòi hỏi chi tiết cầu kì, tinh xảo, thậm chí nhiều độ bàn ghế, tủ, kệ trong nhà chẳng những làm bằng gỗ lim mà còn được ông mời nghệ nhân về dát thêm hoa văn sang trọng nên chi phí trang trí là rất lớn. “Tôi làm nhà không chỉ để cho thuê mà đây còn là của để dành cả một đời nên phải làm sao cho xứng với vị thế vàng của khu đất”, ông Hùng chia sẻ.

Được đầu tư “khủng” là thế nhưng căn nhà phố “siêu sang” hội đủ cả ưu thế về vị trí, tiện ích, dịch vụ của ông Hùng khi đưa vào kinh doanh lại không thu được kết quả như kỳ vọng, lượng khách thuê phòng ở đây vào mùa cao điểm nhiều nhất cũng chỉ đạt 50%. “Mặc dù nghe nhiều phàn nàn về giá thuê phòng800-1.300 USD/ tháng là quá cao nhưng theo tôi đây không phải là vấn đề bởi đã là phân khúc cao cấp, giá trị mang lại cho khách cũng khác biệt hơn hẳn thì không thể cho thuê với giá “đại trà” được”, ông Hùng lí giải.

Bà Đào, chi 20 tỷ đồng (khoảng 1 triệu USD) mua 6 căn Nhà chung cư tại Bãi Sau, Vũng Tàu với ý định tạo điểm nhấn bằng nội thất đẹp, vị trí gần biển cộng thêm các tiện ích cung cấp đi kèm căn hộ dịch vụ chất lượng cho thuê mỗi tháng 1.000-1.200 USD/căn nhưng vẫn không có khách. “Phần nhiều là khách thuê vài ba ngày rồi trả phòng chứ hiếm có khách dài hạn, chưa kể luồng khách cũng thường xuyên bị đứt đoạn. Quả thật kết quả này là một cú “sốc” bởi tôi cứ nghĩ gần biển, dịch vụ đầy đủ thì sẽ dễ tiếp cận khách thuê nhưng thực tế thì không phải vậy”, bà Đào cho hay.

Không khá hơn là trường hợp của chị An – người đang phải tìm cách đẩy nhanh căn hộ dịch vụ cho thuê của mình sau khi đã bỏ ra 15 tỷ đồng mua lại ngôi nhà phố hẻm xe hơi đường Trần Quang Khải, quận 1. Nhà đầu tư này cho hay, dự án có quy mô gồm tầng trệt, 3 lầu và 1 sân thượng được bố trí thành 7 căn hộ diện tích nhỏ được thiết kế chủ yếu dành cho những gia đình ít người và khách độc thân. “Chỉ cho thuê với giá từ 350-400 USD một căn mỗi tháng nhưng tôi vẫn không có cách nào tiếp cận đến nhóm khách ngoại, thiết kế của dự án cũng bị nhiều môi giới chê không hợp với thị hiếu khách Tây. Còn với khách Việt, họ chỉ đồng ý giá thuê 4-5 triệu đồng nên tôi thà để phòng trống chứ không thể cho thuê với giá lỗ nặng như vậy được”, chị An nói.

Nhận định về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết: “Rất nhiều trường hợp đầu tư vào bất động sản tiêu dùng hiện nay trên thị trường đang tập trung thái quá vào sở thích cá nhân, đầu tư tùy hứng với các sản phẩm chỉ phục vụ nhu cầu của người cho thuê thay vì toan tính cho khách hàng”.

Nói về nguyên nhân thất bại trong trường hợp của 3 nhà đầu tư nói trên, vị chuyên gia này cho biết: Suất đầu tư căn hộ dịch vụ của ông Hùng có diện tích quá lớn và tốn kém dẫn đến yếu thế hơn trong khả năng cạnh tranh với các dự án đồng phân khúc khác có giá thuê hấp dẫn, tiện ích tốt và dịch vụ hoàn hảo hơn. Trường hợp của bà Đào là không nắm bắt đúng nguồn cầu và không có chiến lược marketing phù hợp trong khi chị An dù cho thuê phòng giá rẻ nhưng bất ổn trong khâu thiết kế cũng làm mất điểm với khách hàng.

“Thay vì quan tâm nhu cầu của khách hàng, để ý họ cần gì ở một căn hộ dịch vụ thì những nhà đầu tư này chỉ lo chăm chút cái tôi, sở thích cá nhân nên sản phẩm họ đưa ra không được thị trường chấp nhận cũng là điều khó tránh”, ông Quang phân tích.

Theo ông Quang, căn hộ dịch vụ mini tại TPHCM dành cho khách ngoại hiện đang phân nhánh thành khá nhiều xu hướng đầu tư. Thứ nhất đó là nhà đầu tư đi thuê nhà sau đó cho thuê lại – đây là những người có trình độ, kiến thức, am hiểu thị trường, được đào tạo bài bản và đặc biệt nắm rõ cung-cầu, có sẵn nguồn khách dự trữ nên tỉ lệ thành công khi đầu tư tương đối lớn.

Thứ hai là những người đang sở hữu số vốn trong tay lớn, họ muốn chuyển hóa nguồn tiền này thành tài sản để dành nên cho xây nhiều bất động sản để cho thuê lại, trong đó hiển nhiên căn hộ dịch vụ mini sẽ chiếm lượng lớn. Vì không mấy chú trọng đến lợi nhuận nên thường những đối tượng này cũng sẽ không nắm được cách vận hành căn hộ dịch vụ nhằm phát huy tối đa hiệu quả khai thác vậy nên kinh doanh sẽ khó đạt hiệu quả.

Do đó, ông Quang đưa ra khuyến cáo cho rằng để khai thác tốt căn hộ dịch vụ mini trong bối cảnh thị trường hiện nay buộc nhà đầu tư phải nắm rõ các quy tắc sau: Vị trí cần gắn kết tốt đến khu trung tâm, phòng ốc không cần quá sang trọng, xa hoa nhưng phải sạch sẽ, có không gian sống yên tĩnh, thoáng mát, hệ thống tiện ích thiết yếu như điện, nước, wifi tốt, thái độ phục vụ thân thiện và giá cả hợp lý. Tuy nhiên, điểm then chốt nhất giúp giải quyết bài toán lấp đầy tỉ lệ phòng trống đó là phải có cách tiếp cận đối tượng khách ngoại và thường xuyên mở rộng nguồn khách dự trữ đa dạng.

Vị chuyên gia này cho biết thêm: “Giai đoạn 2016-2017, đặc biệt trong vòng 1 năm tới, thị trường sẽ đón nhận thêm một lượng cung dồi dào sẽ kéo sự cạnh tranh giữa các chủng loại nhà cho thuê càng thêm khốc liệt. Lời khuyên cho nhà đầu tư trong bối cảnh mới là phải thật kĩ lưỡng, tính toán vẹn toàn trước mỗi quyết định dốc tiền vào bất động sản cho thuê”.
 

Thanh Thảo Báo Bất động sản