toàn quốc Bài toán về đâu tư căn hộ mini cho thuê

[mbay]

Kênh Bds ndv.vn - Đầu Tư Căn Hộ Siêu Nhỏ Cho Thuê liệu có khả thi? Trong khi các chuyên gia bất động sản dự đoán suất đầu tư cho thuê căn hộ siêu nhỏ với diện tích chỉ 20m2 (tại quận Bình Tân, TP HCM) giá rẻ có thể sẽ phá sản do biên lợi nhuận quá thấp thì với tuyên bố mức lợi nhuận 12% trong 15 năm, chủ đầu tư lại khẳng định có lời.

Tọa lạc gần giao lộ Võ Văn Kiệt và An Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân, dự án căn hộ mini diện tích chỉ 20m2, có ban công, vệ sinh trong, khu nghỉ ngơi và cả gian bếp riêng, điện nước tính theo giá nhà nước đã bao gồm phí dịch vụ khác nhưng giá thuê chỉ có 1,5 triệu đồng mỗi tháng đáp ứng tốt nhu cầu thuê nhà lâu dài của nhiều hộ gia đình nhỏ (quy mô từ 3 người trở lại) hoặc 2 người ở ghép đang thu hút sự quan tâm rất lớn từ phía dư luận.

Bài toán nào để Đầu tư căn hộ mini cho thuê

Mặc dù mãi đến đầu năm 2016, dự án căn hộ mini giá rẻ này mới bắt đầu đón khách vào ở nhưng ngay từ khi những thông tin đầu tiên bị rò rĩ ngay lập tức câu hỏi liệu có thành công khi đưa mô hình bất động sảnmới này vào khai thác hay không đã nhận được khá nhiều lời bàn luận, thậm chí còn nổ ra tranh cãi gay gắt về mức độ khả thi của dự án. Nhưng tựu chung là hai luồng ý kiến trái chiều sau.

Nhóm ý kiến đầu tiên bày tỏ quan điểm đồng tình và đánh giá cao “sự dũng cảm” của nhà đầu tư khi dám đi nước cờ tiên phong đánh trực diện vào thị trường giá rẻ với mô hình căn hộ cho thuê mà hầu như đơn vị kinh doanh nhà đất nào cũng e ngại. Bên cạnh ý kiến đồng tình, thậm chí nhiều người còn hết sức ủng hộ và mong đợi mô hình hướng vào phân khúc giá rẻ vốn đầy tiềm năng cùng nguồn cầu cực lớn này sẽ làm nên chuyện hoặc chí ít cũng đáp ứng kịp thời nhu cầu về nhà ở đang ngày càng bức bách thời điểm hiện tại. Lo ngại 125 căn hộ cho thuê thí điểm sắp tới chả khác gì “muối bỏ biển”, nhiều người cho biết họ đã đăng kí từ sớm để không bỏ qua cơ hội thuê căn hộ tại đây.

“Chưa tính số lao động nhập cư, TP mỗi năm còn đón đến cả chục nghìn sinh viên ngoại tỉnh lên đây nhập học. Chỉ cần làm một bài toán đơn giản là chỉ 10% trong số các em có nhu cầu ở ghép trong những căn hộ 20m2 giá rẻ này (với mức thuê 700 nghìn đồng/tháng) thì phải có đến 10.000 căn hộ mới đáp ứng nổi”, anh Nguyễn Văn Cao Nguyên – một người dân cho biết.

Ngược lại, ý kiến phản biện được nhóm thứ hai đưa ra là với giá thuê mỗi tháng chỉ 1,5 triệu đồng đã bao gồm phí dịch vụ thì chủ đầu tư chắc chắc sẽ phải bù lỗ bởi những khoản chi phí không tên như khấu hao công trình, phí quản lý, duy tu bảo dưỡng hạ tầng, thuê đất hoặc mua đất, thuế... sẽ trôi ra ngoài lợi nhuận thu về.

Suất đầu tư không phù hợp với dòng vốn vay, thậm chí còn triệt tiêu cơ hội sinh lời cho chủ đầu tư tiếp tục là ý kiến phản biện thứ hai từ phía không đồng tình. Theo họ, lợi tức thu về từ mô hình này khó có thể “qua mặt” căn hộ cao cấp (cao nhất cũng chỉ 6%/năm) bới vậy khả năng cho thuê với mức 1,5 triệu đồng một tháng đã bao gồm phí quản lý của mô hình này sẽ khó mà khả thi.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đồng thời cũng là một chuyên gia có trên 20 năm kinh nghiệm trong ngành cho biết mô hình này có điểm tương đồng với nhà ở xã hội cho thuê nhưng để có lời thì theo ông: “Nhà đầu tư một là phải nắm trong tay nguồn vốn nhàn rỗi khá lớn, hai là nhận được hỗ trợ từ các cơ chế cho vay hay có “bí quyết” xây dựng đặc biệt nào đó mới dám triển khai suất đầu tư này.

Theo tính toán sơ bộ thì 125 căn hộ, mỗi căn diện tích 20m2 được đưa ra thí điểm trong đợt sắp tới đây sẽ có tổng diện tích sàn khoảng 3.750 m2, đã bao gồm diện tích lối đi và phần phụ trong công trình, cao từ 4-5 tầng. Ghi nhận chi phí xây dựng mỗi mét vuông mặt bằng hiện nay là 4 triệu đồng thì ngoài giá đất khoảng 10 tỷ suất đầu tư xây dựng sẽ không thể thấp hơn 15 tỷ đồng, cứ như vậy chia ra mỗi căn hộ sẽ mất khoảng 200 triệu đồng cộng thêm khoản phí hoàn thiện khác vị chi là 240 triệu đồng/căn. Với mức cho thuê chỉ 1,5 triệu đồng mỗi tháng như chủ đầu tư tuyên bố thì theo tôi người cho thuê phải nhận đặt cọc trước 10 năm hoặc mất đến 10 năm (bằng giá trị căn hộ) mới đảm bảo suất đầu tư có lời”, ông Quang phân tích.

Hay như nhận định của một chuyên gia bất động sản khác thì ngay cả khi loại bỏ phần đầu tư mua đất thì chủ đầu tư cũng phải mất đến hơn 30 năm mới hoàn vốn và bắt đầu có đồng lãi đầu tiên. Giả định tỷ lệ lấp đầy của 125 căn hộ luôn là 100%, với giá thuê chỉ 1,5 triệu đồng/tháng thì mỗi tháng sẽ thu về 187,5 triệu đồng, con số này đem nhân cho cả năm cũng chỉ được 2,25 tỷ đồng trong khi khoản lãi đã “nuốt” hết 1,5 tỷ đồng mỗi năm, đó là chưa tính tổng vốn xây dựng khoảng 16,5 tỷ đồng. Doanh thu một năm khoảng 2,25 tỷ đồng trừ đi tiền lãi cũng chỉ còn có 750 triệu đồng/năm thì gần như chủ đầu tư “hết gỡ” nổi khoản phí quản lý, nhân công vận hành doanh nghiệp và khấu hao.

“Biên lợi nhuận quá thấp ngay cả khi điều kiện lãi suất cho vay ổn định lâu dài 9% mỗi năm làm tôi thực sự hoài nghi về hiệu suất khai thác của mô hình bất động sản mới này”, vị này cho biết thêm.

Trong khi đó Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành - ông Lê Hữu Nghĩa lại thừa nhận rằng: “Theo lý mà nói thì một căn hộ diện tích 20m2 giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng đã bao gồm phí dịch vụ là điều không tưởng nhưng chúng tôi lại hoàn toàn có cơ sở để biến điều khó tin này thành sự thật với kinh nghiệm là đơn vị nhiều năm chuyên làm nhà giá rẻ của mình”.

Cũng theo ông Nghĩa, để tiết kiệm chi phí công ty đã trực tiếp đảm đương khâu xây dựng, không qua trung gian cũng như tận dụng được quỹ đất sẵn đồng thời không vay vốn ngân hàng nên chi phí cho đất sẽ không tính vào suất đầu tư. Đồng thời, rủi ro lãi thả nổi và áp lực lãi suất hàng tháng cho phía cho vay tín dụng cũng hầu như không có.

Trái với nhiều dự đoán, công ty chỉ thu 2 triệu đồng (tức chưa đầy 2 tháng thuê nhà) của khách hàng và ở tháng nào thanh toán tháng đó. Thời gian khai thác của công trình là 50 năm, trong đó sẽ hoàn vốn trong 15 năm đầu, lợi nhuận gộp chung cho cả chu kỳ được kỳ vọng đạt 12%. Được biết, từ ngày 20/1/2016 doanh nghiệp sẽ chính thức nhận khách thuê vào ở.

Ông Nghĩa nói thêm: “Dù phải mất Đến 15 năm để hoàn vốn và dự kiến sang năm thứ 16 mới có lãi ròng nhưng công ty chúng tôi vẫn chấp nhận để hướng đến nhiều mục tiêu tốt đẹp hơn sau này”.
 

Thanh Thảo Báo Mua Bán Nhà Đất